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【李道成/工商時報】

在上海的住宅市場已開始出現疲軟之前，楊嘯觀察到市場的變化，及時轉進廠辦市場，一方面避開了高風險的房產項目，另方面在新方向裡找到了藍海。

　　隨著製造業逐漸遷移，上海的工業用地跟企業一樣，都面臨了轉型的需求。已經在大陸房地產業耕耘10幾年的惠通房產公司執行總裁楊嘯，憑著其在土地開發的專業與敏感度，在十里洋場的「廠辦」市場上，打出一片天。

　　從台灣早期「北屋」時代的房地產代銷，一直到由正大集團與上海陸家嘴開發合資的富都國際，楊嘯的歷練相當完整，自然在投入廠辦項目時，考量的因素就相當周全。

　　上海的製造業逐漸往蘇南其他地區轉移，但是「總部經濟」在當地的發展卻方興未艾。就以世界500強企業來說，就有375家在浦東設有總部、工廠或是辦事處；就像一般房地產項目一樣，好的廠辦，絕佳「Location」是絕對跑不了的。

　　掌握上海發展趨勢  投身廠辦市場

　　憑藉以往的經驗和人脈，楊嘯從富都國際這種一級土地開發公司，轉戰廠辦市場，就在浦東金橋找到了他所鍾愛的標的。事實上，早在富都國際時，他就養成觀察當地環境的習慣，浦東勢必將由製造業過渡到服務業，也已在楊嘯的盤算中。

　　楊嘯原本任職的富都國際，公司總部就位於浦東陸家嘴，他在任內頻頻看地，構思土地如何規畫時就發現，浦東的工廠愈來愈少，工人的薪水攀升快速，同時找不到充足的勞動力；即使如此，當地的跨國企業卻愈來愈多。

　　隨著陸家嘴金融貿易區的東擴，距離最近的金橋，興建了最高級的外國人社區、英國學校；除了地點優勢，楊嘯相當看好當地人文環境，尤其是要做跨國企業生意，缺乏人文素養的地區，很難得到老外青睞。

　　看到了大浦東地區將走服務業路線的趨勢，還有上海土地因為「招標掛」之後，不僅難以取得，同時價格也將持續上揚；楊嘯靠著超前的眼光，決定投身到廠辦市場。

　　同時浦東陸家嘴一帶的辦公室出租行情，在新區的各項機能日趨健全的情況下，出現了逐漸超越浦西的現象。就以浦東最具知名度的幾棟辦公大樓，如金茂大廈、HSBC大樓的每平方公尺的日租金，都已上漲到1.5美元，即將完工的上海第一高樓─環球金融大樓的日租金，更是未演先轟動，已經飆漲到2至2.5美元。

　　至於原本雄霸上海辦公大樓市場的浦西南京路一帶，包括最高級的嘉里中心、波特曼，大致上每平方公尺的日租金約在1.2至1.5美元。兩造相比，楊嘯發現浦東的辦公大樓市場不僅供不應求，而且市場前瞻性要比浦西更好。

　　憑著自己敏感的房地產觸覺，還有對上海市場的充分了解，楊嘯在規畫大型廠辦時，提供的元素，就是要比一般廠辦產品來的完整。他強調，要想成為一個好的廠辦商品，以上海浦東來說，要滿足的是全球500強的公司，包括設計、建築風格，還有功能性都缺一不可。

　　即使位於浦東金橋的建案尚在構思、設計當中，然而曾和惠通房產接觸過的客戶，包括ABB、博世(Bosch)與飛利浦；這些世界級的企業不僅對廠辦的需求量大，同時要求的配套設施也相當嚴格。

　　不過楊嘯認為，能夠吸引知名的大公司，一方面能夠有比較好的利潤，同時對自己推的廠辦案也能建立較佳的市場形象。

　　為了規畫功能更完善的廠辦產品，楊嘯提出了統合概念，把整體廠辦作為一個交易平台，除10幾棟的廠辦樓之外，還設有景觀庭園，小商店、龐大的停車場與超過6萬平方公尺的大型商場。

　　以先進軟硬體規畫    滿足跨國企業需求

　　符合環保設計的理念，楊嘯在與設計師討論的過程中，就特別強調這些跨國企業重視軟硬體的整合規畫，因為在距離陸家嘴金融貿易區只有九公里的金橋，願意花大錢在這裡買或租的企業，能夠承受高價位，但要求也多。

　　按照這些跨國企業的需求，金橋、張江一帶的高級廠辦商品，要兼具多種功能，包括總部營運、貿易、物流、研發等都要能夠滿足；甚至細到連每棟廠辦的間距、動線都要符合科學設計。

　　楊嘯以他曾規畫過大型商場、一般住宅與純土地開發的經驗，在廠辦產品的要求上也相當嚴苛；為了提高附加價值，還搭配稅務、法律與商業配套等多種服務，希望藉此協助開拓客戶。

　　正是這種較先進的廠辦規畫概念，不僅讓楊嘯尚未推出的產品，就已得到多家跨國企業青睞有意進駐；甚至多家投資銀行不動產基金還來接洽，希望能夠合作開發，或是整體出售。

　　為何尚未動工的廠辦會引起如此注目；就以已完工的金橋廠辦PAR K1來說，日租金行情每平方公尺也高達0.6美元；由於看好後市，當地的開發商還採取只租不賣的經營模式；可見這類不動產商品，在近陸家嘴的浦東金橋區入，確實備受歡迎。

　　就在上海的住宅市場已開始出現疲軟之前，楊嘯觀察到市場的變化，及時轉進廠辦市場，一方面避開了高風險的房產項目，另外，在新方向裡找到了藍海，並靠創新持續維持高毛利讓這位縱橫兩岸房市老將，在黃浦江東岸再創新頁。

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